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买了房子,没装修、没入住,物业费要交吗?——君度房产与物业茶聊话题(一)

来源:君度律师事务所——孙兆胜 时间:2017/12/5

福建快三查询结果 www.pdaeq.com 现实生活中,房屋在交付后一直处于闲置状态的情况是大量存在的,业主要么对房屋未进行过装修,要么虽装修过但未居住或未使用过,故而业主认为:其根本就没有享受过物业公司提供的服务,所以物业公司向其催讨物业费和违约金是没有道理的;而物业公司却认为:虽然业主的房屋处于闲置状态,但物业公司仍为其房屋的安全、公用设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务,故业主应当交纳物业费。由于业主、物业公司双方的上述认为的不一致,物业公司为了讨要物业费常?;嵫≡衿鹚咭抵髦练ㄔ?,双方对簿公堂。

那么上述业主到底是否应当支付物业费呢?让我们从平湖市人民法院于2017年1月份判决的一个案件聊起吧。

案情情况

原告平湖市某物业管理公司与被告倪某所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》,合同约定原告为被告所在锦城春天小区提供物业服务。合同对物业服务期限、收费标准等作了约定。被告系锦城春天小区业主,原告在多次向被告催讨物业费未果的情况下,起诉被告至平湖市人民法院,要求被告支付给原告2010年1月 1日至2015年12月31日的物业费9492元,并支付滞纳金至实际履行之日止。

被告倪某抗辩称:1、被告房屋在2008年6月装修后未入住,一直处于空置状态;2、被告长期在乡下,没有居住在锦城春天,水费、电费清单可以证明。因此不应该支付空置期间的物业费。

法院裁判

平湖市人民法院经审理后认为,原告依据《前期物业管理服务协议书》、《平湖市锦城春天物业服务合同》在锦城春天进行物业服务,被告作为锦城春天小区业主,应按约支付相应的物业费,并依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条对被告倪某有关空置房不应支付物业费的抗辩意见不予支持。

评析

1、从法律规定上分析

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”之规定,在物业服务企业能够举证证明其已经按照合同约定及相关规定提供了物业服务的情况下,业主有关房屋空置故不应支付物业费的抗辩意见是不会得到法院采纳的。

2、从物业管理费的构成及物业服务的特性上分析

 根据相关规定,目前物业费的构成主要包括保洁费、保安费、垃圾清运费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从上述物业费的构成可以看出,物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用,多为针对整个小区全体业主而支出的费用,而没有专门针对某一业主进行服务而支出的费用。从这个意义上来说,某一业主的房屋没有进行使用,并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公用设备的维修、公共用地的清洁以及绿化等服务工作的开展。故作为业主,缴纳物业费是其应承担的一项义务。

3、从各地法院的司法裁判意见上分析

江苏省高级人民法院(2014)苏审二民申字第01189号民事裁定书:“关于张建平提出的即使其应缴纳物业费,因房屋一直空置,应按七折收取物业费;宏成公司未向其催交物业费,其不应缴纳滞纳金”的申请再审理由”,江苏省高级人民法院经审查后认为“宏成公司为世纪城小区全体业主提供公共服务,房屋是否空置非其所能控制,其与世纪城小区业主委员会签订的物业服务合同中亦无空置房物业费打折的条款。现张建平以房屋空置为由要求按七折收取物业费,没有合法依据。”

杭州市中级人民法院(2016)浙01民终3732号民事判决书:“因案涉物业管理委托服务合同中并未约定空置房物业费打折计收,嘉豪公司也未同意对蒋卫东房屋打折计收物业费,故蒋卫东仅依据原《杭州市物业管理条例》规定主张打折计收物业费依据不足,嘉豪公司对其他业主物业费的减免亦不作为蒋卫东减免物业费的依据。”

建议

《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》对于空置房屋的物业费收费问题没有明确规定。目前各省和某些地方城市有关物业服务收费的地方性法规或规章中对于空置房屋的物业费收取标准的规定不尽相同。在此情况下,若业主的房屋确实处于闲置状态的,业主想让物业公司减免物业费的,应当与物业公司协商后取得一致意见,并以合同或协议等书面形式加以确定。